| 物流園區(qū)開發(fā)更應(yīng)尊重市場規(guī)則 |
| 新聞來源： 點擊數(shù)：11730 更新時間：2014-9-19 11:11:41 收藏此頁 |
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近年來，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、物流業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中作用的凸顯，物流園區(qū)得到了政府層面的重視，也取得了長足發(fā)展。目前物流園區(qū)遍地開花，也存在一些盲目上馬、缺乏明確定位、設(shè)施薄弱、服務(wù)落后和以物流園區(qū)名義圈地的現(xiàn)象。這種情況下，《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》(2013-2020)(以下簡稱《規(guī)劃》)應(yīng)運而生。
這是首次以國家層面出臺的物流園區(qū)規(guī)劃?！兑?guī)劃》的出臺發(fā)布，是物流行業(yè)期盼已久的，對物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營，將具有極大的指導(dǎo)意義和推動作用。今后，物流園區(qū)將朝著網(wǎng)絡(luò)化和規(guī)范化方向發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)化和規(guī)范化的物流園區(qū)開發(fā)企業(yè)需要更加專業(yè)的咨詢指導(dǎo)，包括項目定位、市場需求、區(qū)域交通等，不過，園區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)和運營，都需要更加貼近市場規(guī)則的配套措施和做法。
節(jié)點應(yīng)由國家主導(dǎo)
《規(guī)劃》客觀分析了我國物流園區(qū)的現(xiàn)實基礎(chǔ)，剖析了物流園區(qū)在規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理以及政策方面存在的問題，如片面追求占地面積和投資規(guī)模，園區(qū)的服務(wù)功能有待提高，扶持政策體系有待完善等;對物流園區(qū)布局城市進行分級、明確了五種園區(qū)類型，為今后物流園區(qū)的發(fā)展明確了方向。同時，《規(guī)劃》對今后的主要任務(wù)和保證措施進行了明確規(guī)定。
但是，目前物流園區(qū)開發(fā)中的一些問題和難題不可能短期內(nèi)解決。我認為，今后《規(guī)劃》的細則主要應(yīng)解決以下三個問題。首先，物流園區(qū)必須以產(chǎn)業(yè)和市場需求作為支撐，物流園區(qū)布局城市只是原則上劃分為三級，但是在具體項目類型、數(shù)量和體量上沒有明確規(guī)定。其次，《規(guī)劃》只是從宏觀角度提出了物流園區(qū)的五種類型，但是沒有涉及單體物流園區(qū)項目的基本定位、應(yīng)當具備的主要功能、配套功能以及土地問題。第三，《規(guī)劃》對物流園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)運營問題，特別是公路干線網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系國計民生的冷鏈物流園區(qū)，并沒有提出具體的措施。如果后續(xù)政策不能及時跟進，未來可能無法操作，規(guī)劃也只是空中樓閣。
具體到單體物流園區(qū)的開發(fā)，我認為普通的物流園區(qū)，應(yīng)該交給市場來解決。而關(guān)系到國計民生的、全國性的干線網(wǎng)絡(luò)節(jié)點，應(yīng)該由國家層面主導(dǎo)開發(fā)。我國的客運系統(tǒng)，基本上都由國家主導(dǎo)進行開發(fā)。但是在貨運系統(tǒng)方面，交通運輸部門更多的是修路，對于物流園區(qū)只有一些指導(dǎo)性的措施。例如，農(nóng)產(chǎn)品價格逐年增高，除了生產(chǎn)因素外，流通不暢是最重要的原因。雖然國家近年來不斷出臺扶持措施、增加扶持力度，推動農(nóng)產(chǎn)品物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但這種扶持好像撒芝麻鹽，無法從根本上解決問題。農(nóng)產(chǎn)品的流通問題太大，不能交由哪一個企業(yè)來解決，而是需要借助國家的力量來搭建一個大的平臺。這個平臺需要網(wǎng)絡(luò)化的物流園區(qū)來構(gòu)建。
向地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變
一般來說，物流業(yè)的利潤比較低，物流園區(qū)的資金回籠期是8～12年。相比于金融資本要求3～5年的回籠期而言，是一個比較長的時間，因此很少有金融資本愿意進入物流領(lǐng)域。在這方面，我認為國家應(yīng)該有一定的激勵措施。
目前，我國物流用地參照工業(yè)用地管理，根據(jù)國土資源部《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》規(guī)定，工業(yè)項目所需要行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%;嚴禁在工業(yè)用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套措施。但物流園區(qū)往往地處偏僻的郊區(qū)，配套設(shè)施不能滿足基本需求，例如司機食宿、企業(yè)辦公等問題。因此，在實際開發(fā)過程中，物流園區(qū)的配套設(shè)施往往超過這一標準，管理部門也只是“睜一只眼閉一只眼”。此外，一些項目以物流項目上報，但是在開發(fā)時建造大量的商業(yè)設(shè)施，這明顯不符合國家規(guī)定。
我認為，今后物流園區(qū)開發(fā)可以采用物流地產(chǎn)的商業(yè)模式。一般比較先進的物流園區(qū)，需要20～30%的商業(yè)配套用地，國家可以允許開發(fā)商在物流園區(qū)周邊，采用招、拍、掛等手段獲取一塊商業(yè)用地，該地塊面積在園區(qū)總面積的20%左右，價格按照商業(yè)用地標準，開發(fā)項目要與物流園區(qū)緊密相關(guān)。在建成商業(yè)配套設(shè)施后可以出售，這樣可以快速回籠開發(fā)商資金，既能解決開發(fā)商的資金壓力，又能有效解決物流園區(qū)的配套問題。當然，物流園區(qū)用地要嚴格按照標準開發(fā)，嚴禁以物流用地名義圈占土地開發(fā)商業(yè)項目。這需要監(jiān)管者的有效監(jiān)管。
雖然《規(guī)劃》中的八項任務(wù)之一是改善物流園區(qū)的投資環(huán)境，但并沒有具體的表述。今后需要出臺相應(yīng)配套措施，可以是“物流地產(chǎn)開發(fā)模式”這樣的政策，也可以是其他政策，有效吸引資本進入。
除了資金，物流園區(qū)開發(fā)的另外一個難題是用地難題。我認為，我們的焦點應(yīng)該從開發(fā)新的園區(qū)適當轉(zhuǎn)向提升已有園區(qū)的功能。在一些地區(qū)，物流園區(qū)的土地規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施并不缺少，而是效率比較低下。在一些比較傳統(tǒng)的物流園區(qū)內(nèi)，只有普通的堆場、倉庫等，可以通過合理設(shè)計開發(fā)比較先進的倉庫、裝卸設(shè)備等，從而提高現(xiàn)有物流園區(qū)的使用效率和功能。既能解決用地難題，又能更大的發(fā)揮物流園區(qū)功能。
因此，對現(xiàn)有物流園區(qū)升級改造也是《規(guī)劃》的一個基本原則?！兑?guī)劃》規(guī)定，要優(yōu)先整合利用現(xiàn)有物流設(shè)施資源，充分發(fā)揮存量物流設(shè)施的功能。按照規(guī)模適度，用地節(jié)約的原則，制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)標準，合理確定物流園區(qū)規(guī)模，促進物流園區(qū)集約發(fā)展。今后，希望各地方在落實《規(guī)劃》時，要嚴格遵循這一原則，不要盲目開發(fā)。
應(yīng)注重后期運營
目前，大家的關(guān)注點更多在如何建設(shè)一個物流園，卻忽略了如何經(jīng)營物流園。物流園區(qū)實際上是第四方物流平臺，除了要有較好的基礎(chǔ)設(shè)施，還為入駐的物流企業(yè)提供增值服務(wù)，通過增值服務(wù)獲取收益，可以更好的吸引物流企業(yè)入駐，也可以更好的發(fā)揮物流園區(qū)作用。
做好物流園區(qū)的后期運營，應(yīng)做好“1+1”，即建設(shè)一個體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個平臺——物流信息服務(wù)平臺。園區(qū)公共服務(wù)體系有5個方面，包括專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)、一體化行政服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)、業(yè)務(wù)整合服務(wù)和物流金融服務(wù)等。物流信息服務(wù)平臺包括兩個方面，即外部的公共信息服務(wù)和園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。
但目前的現(xiàn)實情況是，大多數(shù)物流園區(qū)的基本模式是建倉庫、堆場和辦公區(qū)，然后將這些設(shè)施出租，說白了就是“房東”。配套服務(wù)不夠全面，物流園區(qū)普遍運行效率不高，限制物流園區(qū)發(fā)揮了功能。
因此，《規(guī)劃》的第三條原則規(guī)定，促進物流園區(qū)設(shè)施建設(shè)配套銜接，完善物流園區(qū)的基本服務(wù)功能。注重運用現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈管理理念，創(chuàng)新運營管理機制，拓展增值服務(wù)，提升物流園區(qū)的運作和服務(wù)水平。《規(guī)劃》的第五項任務(wù)也對“增值服務(wù)”進行了具體描述。同時，《規(guī)劃》強調(diào)要研究制定統(tǒng)一的物流信息平臺接口規(guī)范，建立物流園區(qū)的信息采集、交換和共享機制，促進入駐企業(yè)、園區(qū)管理和服務(wù)機構(gòu)、相關(guān)政府部門之間信息互聯(lián)互通和有序交換，創(chuàng)新園區(qū)管理和服務(wù)。但是，增值服務(wù)的提供需要專業(yè)的人才和技術(shù)，難度較大。在落實《規(guī)劃》的細則中，一定要有這方面的指導(dǎo)措施。 |
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